Ông Đào Ngọc Thanh - Tổng giám đốc Công ty cổ hủ phần Đầu tư và Tạo ra Đô thị Việt Hưng (Vihajico) cho rằng đơn vị chiến thắng là tăng được trị giá dự án, chứ không phải tối đa lợi nhuận bằng số toà, số tầng...
- Nhìn lại hoạt động mua bán bất động sản năm qua, người trong cuộc như ông có đánh giá như thế nào?
- Thị trường 2016 có thể nói là một năm thắng lợi, tồn kho giảm và đã có cuộc đua với nhà xã hội, nhà giá thấp trước thời điểm xong xuôi gói 30.000 tỷ đồng. Một yếu tố quan trọng nữa, theo tôi là thị trường đã tự hoạch định được hướng đi của item, làm cho những gì để bán được và trái lại phân khúc nào thì không.
Nhân tố đáng nói là bạn dạng thân thị trường đã tự bố trí và thay đổi, hình thức thẩm thấu tương đối tốt. Công ty quản lý không đưa ra chính sách gì găng tay với BĐS nhưng hoạt động mua bán tự điều tiết làm nhà phát hành BĐS đổi mới và tính đầu cơ của thị trường giảm.
Tuy nhiên, tôi nghĩ rằng bất động sản vẫn sống sót một hạn chế giễu trong khoảng lâu mà chưa giải quyết được đó là quy hoạch ở tầm vĩ mô chưa tốt. Tập đoàn điều hành thường ủy quyền tổ chức khu đất để đầu tư nhưng chưa có con đường sá, cơ sở vật chất, phố đi bộ, bệnh viện, sự kết nối với những khu vực xung quanh cũng chưa tốt… Hiện hình thức để khuyến khích hoặc buộc phải chủ đầu tư phát triển các cơ sở vật chất cho công trình chưa được chú tâm. Thành ra, phổ quát công trình đầu tư BT nhưng thực ra họ mới quan tâm đến việc bán nhà, khi mà cơ sở không thấy đâu.
Ông Đào Ngọc Thanh - Tổng giám đốc Vihaijco, chủ đầu tư công trình Ecopark (Hưng Yên ổn).
- Có những tổ chức lớn gần đây thông báo ý tưởnrg khai triển dự án gần khu thành phố của ông. Ông có run sợ về việc sẽ có đối phương lớn ở khu vực này?
- Như tôi đã nói ở trên, buôn có bạn bán có xã, vấn đề này càng đúng trong bất động sản. Dường như đó, Ecopark đã quy hoạch hết đất triển khai nhà ở rồi, chỉ còn khu khai triển văn phòng. Thứ nữa xác định phương hướng của họ có một vài điểm khác, chả hạn họ tạo ra về trung tâm thương mại, đó là điểm hay của họ. Ecopark không làm như vậy nên tôi nghĩ 2 bên chẳng phải địch thủ trực tiếp của nhau.
Lúc trước khi nhắc tới Khu thành phố Ecopark, người ta thường nghĩ tới một dự án ở thị phần giá cao. Dĩ nhiên, năm cách đây không lâu, Vihaijco lại tung ra hoạt động mua bán hàng nghìn căn hộ tại dự án này với giá trên dưới 1 tỷ đồng. Vậy Ecopark đang định vị mình ở phân khúc nào?
Tiêu chí ngay từ đầu của chúng tôi khi khai triển là xây đắp một thị trấn thu nhỏ bé nên ở nơi đó sẽ không chỉ những người giàu. Do vậy, dự án không chia theo thị phần của hoạt động mua bán mà là một thị trấn phục vụ yêu cầu sống của hồ hết đại chúng, đặc biệt là bạn teen, ở đó họ có quan hệ tốt với nhau, trình độ dân trí cao. Bởi là một đô thị thu bé nên sẽ đủ các yêu cầu xã hội khác nhau. Có những khu cho những người trẻ, sự sống động, khu văn phòng, có những khu cho người cao tuổi yên tĩnh, có khu dành cho người nước ngoài sinh sống…
Năm ngoái chúng tôi bán ra loại căn hộ trên dưới 1 tỷ, dành cho các mái nhà trẻ nhưng chỉ tiêu của chúng tôi, đó vẫn phải là một căn hộ đẳng cấp, chứ không phải nhà đất phường hội hay doanh thu thấp.
- Theo ông, một công trình bất động sản như thế nào được coi là thắng lợi?
- Giả dụ đứng ở góc độ nhà kinh doanh hay tư nhân đầu cơ thì bất kỳ sự phát hành nào cũng nhằm mục đích kinh doanh. Dù nói công trình có môi trường sinh thái tốt nhưng giả dụ không có yếu tố kinh tế thì vẫn không thể coi là một sự chiến thắng. Đương nhiên, giả dụ thành phố đó thuần túy chỉ có nhân tố kinh tế mà mất đi không gian sống tốt, chỉ lẻ loi mấy cột điện, ngôi nhà bê tông, công viên, phòng khám, bệnh viện không có… thì cũng chẳng thể phát triển không gian sống đích thực để cư dân cảm thấy hạnh phúc với nơi chốn đó. Bởi điều buôn bán bất động sản theo tôi không phải là bán được bao nhiêu căn, thu được bao lăm tiền mà dự án đó có có bao lăm ô cửa sổ sáng đèn mỗi khi đêm về.
Đương nhiên, ví như chỉ khiến cho công trình đẹp mà cư dân không đến ở thì chủ đầu tư cũng chẳng thể coi là thắng lợi được. Bởi vậy, theo tôi, dự án bất động sản vẫn cần làm tốt cả nhân tố thương mại và không gian sinh thái. Ban sơ, có thể họ tìm vì dự án có môi trường sống tốt. Nhưng đến lúc nào đó, họ đòi hỏi giá trị ngôi nhà phải tăng cao hoặc phát triển kinh tế. Để tăng tính thương mại thì chủ đầu tư phải khiến sao để lôi kéo người tới tham quan, bán buôn, nhập cuộc các dự kiện… sẽ khiến giá thuê mặt bằng kinh doanh, sinh sống cũng tăng cao. Và chính yếu tố thương mại đó mới cuốn hút được người địa phương.
Người nào khiến kinh doanh cũng cần nhiều tiền nhưng phải làm cho sao để khu đất đó, công trình đó tăng trị giá lên chứ không hề tăng lợi nhuận bằng bí quyết tăng số nhà, số tầng, tăng mật độ…
- Điểm khó nhất của các dự án trong khoảng trước đến nay của đa dạng nhà đầu tư là đưa các tiện thể ích đến dự án. Bởi với đa phần nhà đầu tư hiện, nhân tiện ích không hề do họ tạo ra mà do các nhà phát triển thứ cấp mang tới. Kinh nghiệm của ông là gì?
- Tôi lấy một Chẳng hạn rất dễ chơi là không có ai bán phở nhưng mà nuôi cả con bò, hay trồng lúa để làm cho phở. Yếu tố cần thiết là phải làm cho sao để món phở của họ ngon nhất để đối tượng mua hàng tới. Đừng bao giờ nghĩ một bản thân sẽ làm cho được số đông. Muốn khiến cho được vấn đề đó là phải kéo được những người đi cùng cùng bản thân mình.
Khi dự án mới hoạt động thời điểm đầu, một vài người tham gia buôn bán, thuê mặt bằng có thể phải chịu lỗ, chủ đầu tư có thể san sớt với họ thì mới thu hút được họ. Sau đó, công trình có phát triển được tiếp hay không thì lại do chính nhà đầu tư. Dân cư càng đông thì phục vụ mới phát triển được. Chẳng hạn, với vài lượng cư dân như vậy, những đối tác lớn họ chưa vào. Đương nhiên, sẽ có một ngày thì họ sẽ tự tậu đến khi lượng cư dân đủ lớn.
- Là một CEO, với ông, ngày Tết có ý nghĩa như thế nào?
- Làm cho buôn bán để lấy tiền nhưng ở tuổi 70 của tôi thì yếu tố đó không phải là hầu hết. Tôi có những người bao quanh rất mến mộ chính mình là con cháu, người nhà, anh em, học sinh… Dịp Tết đến chỉ cần được giao lưu, gặp gỡ họ đã là một niềm êm ấm lớn.
Đến tuổi 70 và khi trong thân thể đã trải qua 5 lần lên bàn mổ để chữa bệnh thì có nhẽ những người còn đi làm nghề như tôi không đa dạng. Dĩ nhiên, với tôi khiến cho việc đó là sự ham, hứng khởi nên tôi không có sự tách bạch quá giữa ngày Tết và ngày thường. Thậm chí, để đảm bảo các dịch vụ tốt cho khách tới tham quan, ngày Tết còn là một trận đánh nặng nhọc hơn khi phải lo từng gốc cây, cột đèn, chuỗi hệ thống điện, thông tin giao thông như thế nào, các nhà hàng trong dự án buôn bán ra sao…
- Lúc trước, khi đang là một giáo viên của một trường đại học, tức là làm cho việc theo một trục đường ray khá bình ổn thì bất thần ông chuyển ra làm buôn bán. Giả dụ được mở đầu lại một lần nữa, ông sẽ chọn ra sao?
Năm 2003 tôi ra làm cho buôn bán, nghĩa là ngừng áo ra đi khi đã có 33 năm gắn bó với cơ quan nhà nước. ngừng thi côngĐây là một quyết định không hề dễ và có đông đảo sự trăn trở. Rõ ràng là khiến cho 2 đoạn đường đi dẫn tới 2 tư duy khác hoàn toàn nhau. Thuở đầu có nhiều bỡ ngỡ nên cũng khó thay đổi. Đương nhiên, sau này tôi cứ tự mày mò và học theo những gì bản thân đọc và thấy. Đến nay, tôi cũng không phân biệt được công đoạn khiến nhà nước hay ra kinh doanh thì tốt hơn mà mỗi chọn lựa lại cho bản thân những hưởng thụ khác nhau.
Xem tại: tin thời sự
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét