(Xây dựng) – Xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh giấc, trao quyền giám định, chuyển nhượng công trình cho cơ quan quản lý cấp địa phương (TP.HCM), tổ chức… là những biện pháp mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra nhằm túa gỡ 5 “điểm nghẽn” căn bản của thị trường BĐS (BĐS).
Chi tiết, theo HoREA, các “điểm nghẽn” được xác định gồm: giải phóng mặt bằng (GPMB), tiền dùng đất, thủ tục hành chính, chế độ nguồn vốn vay và chế độ chuyển nhượng công trình BĐS (DA bất động sản).
Xác định rõ thẩm quyền UBND cấp thức giấc
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ HoREA, điểm nghẽn GPMB dẫn đến trạng thái dự án “da beo”, chẳng thể triển khai, chôn vốn của DN trong thời gian dài. Hiện, TP.HCM có tới 500 DA xong khai triển, trong đó phổ quát DA BĐS vướng khâu GPMB. Việc triển khai GPMB phục vụ cho các DA xây dựng khu đô thị mới, DA chỉnh trang đô thị rất gian truân, người có đất thường lợi dụng sự thiếu nghiêm ngặt của hệ thống luật pháp để khiếu kiện kéo dài gây mất số đông thời gian, công trạng của tập đoàn Nhà nước và chủ đầu tư (NĐT).
Phổ thông DA bất động sản tại TP.HCM đã kết thúc khai triển nhưng rất khó bán vì tính pháp lý rối rắm. (Ảnh minh họa)
Để dỡ gỡ điểm nghẽn này, cần sửa đổi, bổ sung yếu tố 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp thức giấc khi phê thông qua đề án quy hoạch phát triển các khu thành phố mới, các khu vực chỉnh trang thành phố, các khu vực cư dân tự chỉnh trang, hoặc bằng lòng chủ trương đầu tư các DA thích hợp với quy hoạch được duyệt y về chỉnh trang thành phố.
"Công ty phát hành quỹ đất" của các tỉnh giấc, thành phố chấp hành thu hồi đất, GPMB, sau đó bắt đầu đấu giá đất hoặc đấu thầu DA có sử dụng đất để lựa chọn NĐT bảo đảm minh bạch, công bình, hạn giễu cợt hiện trạng khiếu kiện và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Điểm nghẽn tiền sử dụng đất đang là “gánh nặng” của DN và người tiêu dùng lại là người “gánh chịu” khi mua nhà, là “ẩn số” mà NĐT chẳng thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư và là không gian tạo ra cơ chế “xin – cho”.
Theo HoREA, để hoạt động mua bán BĐS điều hành đích thực theo chế độ hoạt động mua bán cần thay đổi quan điểm về tiền dùng đất, coi đây là một sắc thuế dùng đất ở với thuế suất nhất định (khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất như đề xuất của UBND TP.HCM). Cách thức làm này nhằm hạn chế nhạo việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, vĩnh viễn cho Nhà nước.
Đương nhiên, yêu cầu thay đổi ngay ngay tức thì chế độ thu tiền dùng đất như hiện giờ cần có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vài biện pháp trước mắt HoREA đưa ra như: Chuẩn y DN được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất DA của doanh nghiệp bản thân, cuộc họp của Sở Tài chính khi chú ý chi phí GPMB được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Dường như đó, cần bãi bỏ chế độ đấu thầu đa dạng qua mạng internet để lựa chọn doanh nghiệp chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu, thay thế bằng cơ chế đấu thầu phổ biến để chọn công ty trả lời xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu.
Trao quyền giám định, chuyển nhượng
Điểm nghẽn giấy má hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa bị động, nhũng nhiễu trong thời kỳ phê thông qua, thi hành DA đầu tư có sử dụng đất, điển hình là khâu thẩm định kiến tạo cơ sở vật chất, kiến tạo khoa học xây đắp các nhà cửa cấp 1 (trong khoảng trên 20 tầng).
HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 5, Điều 78 Luật Xây dựng theo hướng giao cho Sở Xây dựng đánh giá thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thành lập các công trình cấp 1 và các DA nhà đất có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000m2. Đồng thời cần thống nhất giấy tờ này vào trật tự, giấy má cấp giấy phép xây đắp. Về lâu dài, nên để cho các tổ chức giải đáp có giấy phép hành nghề thi hành việc giám định thiết kế này và chịu trách nhiệm trước luật pháp.
Kiến nghị Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM, Sở Xây đắp cho phép CĐT DA được khai triển xây đắp trước phần móng và hầm nhà cửa sau khi đã được giám định thiết kế cơ sở vật chất, thiết kế công nghệ để giảm bớt thời điểm hy vọng cấp GPXD toàn cục tòa tháp.
Bắt buộc miễn giấy má xin cấp GPXD nhà cửa trong DA đã có quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được ưng chuẩn, giao quyền cho UBND cấp tỉnh giấc quyết định chủ trương đầu cơ DA xây dựng nhà đất có tổng mức đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng.
Chính sách nguồn hỗ trợ chưa thích hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Trong lúc tính chất hoạt động của thị trường bất động sản là trung hạn, dài hạn thì lãi suất cho vay vẫn còn cao, thiếu vốn đầu tư tín dụng cho NƠXH. HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chuẩn y các trường thích hợp kiếm được nhà trong khoảng ngày 01/01/2017 trở đi được tiếp tục giải ngân đến hết hợp đồng, do số lượng này không nhiều, mà ví như phải vay thương mại thì đối tượng này rất gian khổ.
Bộ Nguồn vốn, Bộ KH&ĐT, Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ phương thức bố trí nguồn tái cấp vốn trong khoảng Ngân sách để thi hành chế độ NƠXH. Nhà băng Nhà nước có cách thức để tính lãi suất cho mượn hằng năm trong thời hạn khoảng 15-20 năm cho người dùng căn nhà đầu tiên thuộc loại căn hộ vừa túi tiền.
Trong khi, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP đã chuẩn y xây dừng quỹ đầu cơ bất động sản nhưng cho tới nay chỉ có độc nhất vô nhị Quỹ đầu tư bất động sản của Techcombank hoạt động, Quỹ tín thác bất động sản (quỹ REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh vẫn chưa được xuất hiện để tạo vốn cho hoạt động mua bán bất động sản.
Chuyển nhượng dự án bất động sản là một “điểm nghẽn” của hoạt động mua bán bất động sản khi chỉ riêng TP.HCM đã có 500 DA hoàn thành khai triển, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, nhưng vẫn chưa có giải pháp có lí và hiệu quả để xử lý triệt để. Bởi thế, HoREA bắt buộc chuẩn y DN được quyền chuyển nhượng toàn cục hoặc một phần DA kể từ thời gian sau khi đã kết thúc GPMB, tạo quỹ đất sạch sẽ của DA. Bởi, việc chuyển nhượng DA là hoạt động giữa các NĐT với nhau, chưa phải là bán nhà đất cho khách hàng nhà nên cần coi chuyển nhượng DA, chuyển nhượng một phần DA là hoạt động thông thường trong giai đoạn đầu cơ buôn bán BĐS. Như vậy, nếu như bên chuyển nhượng DA chưa hoàn thành các hồ sơ đầu tư, xây đắp thì bên kiếm được chuyển nhượng DA sẽ tiếp tục thực hiện hoàn thành các công tác này.
Tham khảo thêm: máy bơm công nghiệp
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét